Portfoliomanagement bij VivareDe markt waarin woningcorporaties zich begeven is veranderd: van een veel te krappe markt, naar een markt waar in sommige gebieden zelfs een overschot aan woningen is. De huurder is mondiger en weet steeds beter wat hij wil, is niet meer van plan om genoegen te nemen met een woning die niet aan de eisen voldoet. Dit vraagt om een omschakeling van corporaties, een omschakeling die Vivare al heeft gemaakt. Woningen worden niet meer ontwikkeld vanuit het aanbod, ze worden ontwikkeld vanuit de vraag van de klant.

Portfoliomanagement vanuit de klant: welke producten moeten op ons schap staan?

Zoals een supermarkt producten in haar schappen heeft staan die aansluiten bij de wensen van de klant, zo probeert ook Vivare haar klanten een aanbod te doen dat bij hun vraag past. In het geval van een woningcorporatie gaat het daarbij om verschillende woningtypen: van appartement zonder lift tot een grondgebonden woning met 3 slaapkamers. Vivare probeert haar aanbod zo nauw mogelijk aan te laten sluiten bij de wensen van de klant van nu, maar ook bij de klant van de toekomst. Deze aansluiting bij klantwensen is van belang voor het realiseren van positief rendement op het vastgoed, waarmee de sociale inzet van de corporatie voor de toekomst kan worden geborgd.

Om de wensen van de klanten in kaart te brengen, gaat Vivare uit van 5 klantprofielen die gerelateerd zijn aan levensfase. De huidige behoeften van klanten zijn in kaart gebracht middels data van Wooncheck, die vervolgens gecombineerd zijn met eigen inzichten van Vivare-medewerkers. Een woning bouw je echter voor tientallen jaren: hoe zorgen we voor een passend aanbod aan woningen in 2030?

Demografische ontwikkelingen als basis voor portfoliomanagement

Het is vrijwel onmogelijk om de wensen van klanten in de toekomst te bepalen. Wel kunnen Vivare-medewerkers signaleren welke trends zij op dit moment zien in de wensen van hun klanten. In enkele workshops heeft ICSB hen gestimuleerd om met een frisse blik maar ook met bagage uit het veld naar die toekomst te kijken.

Naast een toekomstverkenning met betrekking tot het type woningen, is vooral de omvang van de groep potentiële huurders van belang. Hoeveel potentiële huurders zijn er in 2025 en in 2030? En hoe zijn die verdeeld over de verschillende klantgroepen? ICSB heeft de bevolkingsgegevens per wijk in kaart gebracht, om een doorrekening van de klantprofielen naar de toekomst te maken, waarin verschillende economische ontwikkelingen zijn opgenomen, evenals de gevolgen van een verandering in inkomensgrenzen.

Deze doorrekening leidt tot een enorme hoeveelheid aan gegevens, die wegens hun complexiteit niet organisatiebreed inzetbaar zijn. Om deze gegevens toch behapbaar te maken, heeft ICSB verschillende stappen gezet:

  1. Vertaling van resultaten naar een profieldocument
  2. Presenteren van resultaten in de wijkmonitor
  3. Ontwikkelen van marktflyers per gemeente

Vertaling naar de praktijk

De eerste vertaling naar de praktijk vond plaats middels een profieldocument.Dit document biedt inzicht in de behoefte aan woningen in de “standaard situatie”: welk type woningen is in 2025 benodigd om in de wens van onze doelgroep te voorzien? Dit document biedt de meest diepgaande inzichten in de gehele doorrekening op detailniveau: de gewenste woningtypen per gemeente en per klantprofiel. Vivare kan middels deze weg bepalen in welk gebied zij welk type woningen wil bouwen, maar ook of er een overschot aan andere woningentypen ontstaat. Per wijk of vestiging wordt inzichtelijk hoe goed de huidige voorraad aansluit bij de toekomstige vraag, zodat Vivare over kan gaan tot het uitbreiden danwel aanpassen van haar portfolio op basis van bevolkingsontwikkelingen en klantwensen.

Naast een detailweergave van de resultaten in een profieldocument, presenteren we de hoofdlijnen van de resultaten in de wijkmonitor. De wijkmonitor is een website die functioneert als online dashboard, waar Vivare zelf selecties kan maken en resultaten uit eerdere onderzoeken terug kan vinden op wijkniveau. In deze wijkmonitor hebben we de huidige vraag, de toekomstige vraag in 2025 en in 2030 toegevoegd en tevens het onderscheid gemaakt per inkomenscategorie. Deze vraag per woningtype (van appartement tot grondgebonden woning) vergelijken we met het huidige aanbod van Vivare. Dit maakt eenvoudig inzichtelijk welke woningen de corporatie tekort komt, en of er een overschot aan andere woningen ontstaat, die misschien kunnen worden omgebouwd om beter bij de vraag van de klant aan te sluiten.

Portfoliomanagement online dashboardPortfoliomanagement Vivare Marktflyers

 

Een laatste stap in het ontsluiten van de resultaten betreft het ontwikkelen van marktflyers per gemeente. Een marktflyer bevat informatie per wijk over de samenstelling van de bevolking, maar bevat ook sociaal-economische gegevens en informatie over de woningvoorraad in die wijk, bijvoorbeeld de koop-huurverhouding en de woningtypes binnen een afgebakend gebied. Deze marktflyers verschaffen medewerkers op verschillende vestigingen diepgaande inzichten in de wijken binnen hun werkgebied, waardoor zij hun kennis vergroten en hun klanten beter kunnen bedienen.
Download

Miriam Regnerus-Hoekstra, Adviseur Portfoliomanagement

Het combineren van de klantgroepen en het portfoliomanagement tot daadwerkelijk klantgericht portfoliomanagement was een uitdaging. ICSB ging met ons deze uitdaging aan en ging mee in de zoektocht op welke manier we dit het beste vorm konden geven. De flexibiliteit in het proces heeft geleid tot producten die voor alle medewerkers makkelijk toegankelijk en bruikbaar zijn. Een flinke stap voorwaarts in het verder implementeren van portfoliomanagement in onze organisatie!