Vivare is een woningcorporatie met ruim 22.000 woningen in Arnhem en omgeving. De corporatie is vooruitstrevend in de markt: klantinzichten vormen de basis van keuzes ten aanzien van het beleid én de woningportefeuille. De corporatiesector is al jaren sterk in beweging. Om ervoor te zorgen dat de woningportefeuille van Vivare zowel nu als in de toekomst optimaal aansluit op de marktsituatie ondersteunde ICSB, net als in voorgaande jaren, Vivare bij de marktoriëntatie 2030.

De centrale vraag hierbij is: Welke woningen moet Vivare in 2030 ‘op het schap’ hebben staan om optimaal aan te sluiten bij de wensen, behoeften én portemonnee van de klant?

In de afgelopen jaren heeft Vivare reeds de transitie doorgemaakt van strategisch voorraadbeleid (een aanbodgedreven woningcorporatie) naar klantgedreven portfoliobeleid (een corporatie gedreven vanuit klantvraag). Onder invloed van de huidige ontwikkelingen op de huurmarkt, met een overheidsbeleid gericht op passend toewijzen, wordt de betaalbaarheid van de woningen in het portfolio steeds belangrijker.

Om de betaalbaarheid en woonwensen in beeld te brengen, deed ICSB onderzoek onder klanten van Vivare. Op basis van woonquotes bepaalden we wat zij kunnen en ‘mogen’ (o.b.v. wet- en regelgeving) betalen voor hun woning, zodat we daarmee aansluiten bij het passend toewijzen. Daarnaast keken we naar wat voor woonwensen de huidige huurders in diverse inkomensklassen hebben: kiezen zij voor een grotere, luxere woning tegen een hogere huur, of willen zij liever besparen op de huur en accepteren zij een kleinere woning? Natuurlijk aansluitend bij de eisen van het passend toewijzen, zodat huurders altijd in een voor hen betaalbare woning wonen.

Deze ‘theoretische werkelijkheid’, het onderzoek naar de betaalbaarheid en woonwensen, combineerden we vervolgens met de praktijk: welke mutaties zien we over de afgelopen jaren? En welke woningtypen met welke huurprijzen zijn wél in trek, en welke zijn juist minder in trek? Door inzicht in woonwensen en daadwerkelijke mutaties te combineren, verkregen we waardevolle input over de woningen die Vivare in 2030 idealiter zou moeten hebben.

De marktoriëntatie 2030 is ruwweg gebaseerd op informatie omtrent:

  • Demografie en bevolkingsontwikkeling/huishoudensontwikkeling
  • Betaalbaarheid
  • Woningbehoefte en woonwensen, inclusief mutaties over de afgelopen jaren

 

Waar de resultaten uit de marktoriëntatie voorheen ‘harde aantallen’ vormden, kozen we dit jaar voor een doorrekening van diverse scenario’s en werken we met een bandbreedte, om het portfolio van Vivare zo flexibel mogelijk in te richten voor de toekomst. Deze resultaten worden niet langer vooral weergegeven in een uitgebreid rapport, maar zijn juist in een online dashboard te benaderen. Vivare-medewerkers kunnen daar diverse scenario’s selecteren voor het gehele portfolio of de ondergelegen wijken:

  • Een blik in de toekomst werpen voor 2020 of 2030
  • Diverse scenario’s omtrent ontwikkeling hoge inkomens en middeninkomens
  • Economische scenario’s

 

De doorontwikkeling van het portfoliobeleid draagt bij aan een toekomstgericht portfolio, met behoud van flexibiliteit en de mogelijkheid om in te spelen op diverse scenario’s en overheidsbeleid. Het vormt daarmee de basis voor zowel de vastgoedsturing binnen de corporatie als de gesprekken met de gemeenten waarin Vivare actief is.

Miriam Regnerus-Hoekstra, Strategisch adviseur Portfolio en Beleid bij Vivare

Wendbaarheid is voor ons als corporatie enorm belangrijk. De wereld om ons heen verandert snel, waardoor we ook richting de toekomst snel moeten kunnen schakelen. De betaalbaarheid van onze portefeuille staat met stip op nummer 1. ICSB heeft dit goed vertaald in onderzoek en in makkelijk te raadplegen resultaten.
Ondanks dat ICSB al een aantal jaren dit onderzoek voor ons uitvoert, denkt zij mee over doorontwikkelingen en over het scherp krijgen van de vraag. Het voelt als een gezamenlijk project om tot mooie resultaten te komen!