De markt waarin woningcorporaties zich begeven is veranderd: van een te krappe markt voor huurwoningen, naar een markt waarin sommige gebieden zelfs een overschot aan woningen is of voor de toekomst wordt verwacht. Van corporaties vraagt dit een transitie van strategisch voorraadbeleid (aanbodgedreven corporatie) naar klantgedreven portfoliobeleid (vraaggedreven corporatie); een transitie die Vivare reeds heeft doorgemaakt. Vivare gaat in haar strategisch portfoliobeleid uit van de klantwens om te bepalen welke woningen zij nu en in de toekomst aan haar (potentiële) klanten wil bieden.

Transitie van strategisch voorraadbeleid naar klantgedreven portfoliomanagement

In het portfoliomanagement staat steeds de vraag “Welke producten moeten er op het schap van Vivare staan in 2025 en in 2030?” centraal. ICSB ondersteunde Vivare tijdens diverse marktoriëntaties (2012, 2013 en 2014).

 

In de diverse marktoriëntaties is, in plaats van het aanbodgedreven strategisch voorraadbeleid, de klantwens steeds meer centraal komen te staan voor de ontwikkeling van het portfoliobeleid:

  • Van aanbodgedreven naar vraaggedreven
    De eerste aanscherping van het strategisch portfoliobeleid was het baseren van de vraag op de omvang van de huurvraag. Deze huurvraag is gebaseerd op de demografische ontwikkelingen in het werkgebied van Vivare en wordt onderverdeeld naar 5 klanttypen die binnen de hele organisatie worden gebruikt. We brachten de omvang van deze vraag in kaart voor diverse inkomensniveaus, rekening houdend met middeninkomens. Vivare kan dankzij nieuwe inzichten beter aansluiten op de vraag vanuit de markt.
  • De klantwens in kaart
    Middels online onderzoek is de klantwens van Vivare-huurders in kaart gebracht. Zij konden hierin hun ‘wenswoning’ samenstellen, waarbij steeds een trade-off werd geboden: kiezen zij voor hun wenswoning of voor een goedkoper alternatief?
  • Betaalbaarheid en betaalbereidheid
    Om het strategisch voorraadbeleid zo goed mogelijk te laten aansluiten op de klantwens, dient Vivare niet enkel de juiste woningtypes aan te bieden, maar moeten deze bovendien aansluiten bij de portemonnee van haar klanten. Hiertoe heeft ICSB onderzoek gedaan naar de betaalbaarheid (wat kunnen mensen betalen) en de betaalbereidheid (wat willen mensen betalen) onder huurders. Dit onderzoek levert waardevolle inzichten op voor het strategisch voorraadbeleid: welke wningen moeten er nog worden gebouwd/worden aangepakt en hoe verhoudt zich dat met de huurprijs die aan deze woningen kan worden verbonden?

Handvatten en stuurinformatie voor een klantgedreven strategisch portfoliobeleid

Het totaal van deze aanscherpingen in het strategisch portfoliobeleid stelt Vivare in staat om actief te sturen: zij kent haar portefeuille en kan deze door middel van transitie (bouwen, afstoten, herstructureren) aan laten sluiten op de betaalmogelijkheden van haar (potentiële) huurders, zodat zij voor nu en in de toekomst woningen kan bieden die aansluiten bij de wensen en de mogelijkheden van haar doelgroep.

De doorrekening leidt tot een enorme hoeveelheid aan gegevens, die wegens hun complexiteit niet organisatiebreed inzetbaar zijn. Om deze gegevens toch toegankelijk te maken, heeft ICSB verschillende stappen gezet:

  • Vertaling van resultaten naar een profieldocument, waarin ruimte is voor de kwantitatieve output van de berekeningen én voor een duiding van deze resultaten voor de opgave van Vivare.
  • Presenteren van de resultaten in de wijkmonitor
    De wijkmonitor is een online tool, waarin per wijk diepgravende informatie inzichtelijk wordt gemaakt, van de samenstelling van de bevolking tot het opleidingsniveau en van de inkomensniveaus tot de wenswoningen en het benodigde portfolio voor Vivare. Tekorten en overschotten in woningtypen worden hierin eenvoudig inzichtelijk gemaakt en kunnen interactief worden aangepast om de gevolgen van een veranderende vraag of voorraad te verkennen.

Vivare heeft daarmee diverse handvatten voor een daadwerkelijk klantgedreven strategisch portfoliobeleid.

Miriam Regnerus-Hoekstra, adviseur portfoliomanagement bij Vivare

"Samen met ICSB hebben we verschillende (bestaande) onderzoeken geïnterpreteerd en in samenhang bekeken. Hiermee is een integraal beeld ontstaan over ons gewenste portfolio. Dit is essentieel om de juiste keuzes te kunnen maken met onze woningen, voor onze klanten!"